Технадзор, или строительный контроль, при строительстве домов, поселков, приемка объекта от застройщика

Технический надзор, или строительный контроль, – это экспертно-проверочные мероприятия, направленные на обеспечение качества строительных работ.

Технадзор контролирует:

• Соблюдение технологий
• Соответствие технологий строительным нормам и правилам (СНИПам)
• Соответствие материалов СНиПам
• Правильность хранения стройматериалов на объекте
• Скрытые работы. Скрытыми называются работы, качество которых невозможно либо крайне сложно проконтролировать после завершения определенного этапа строительства и тем более после того, как дом построен
• Применение стройматериалов, указанных в проекте или смете (контроль за тем, чтобы стройматериалы не подменялись в процессе строительства на более дешевые и менее качественные)
• Объемы закупленных и использованных стройматериалов (технадзор следит за тем, чтобы строители не завышали объемы закупаемых стройматериалов и использовали все материалы)
• Соблюдение общих сроков строительства и каждого этапа в отдельности
• Расходы по смете (контроль адекватности цен, их соответствия рыночным, исключение откатов при закупке стройматериалов, проверка смет)
• Наличие и правильность оформления разрешающих документов

Нужен ли вам технадзор?

Технадзор, или строительный контроль, необходим в том случае, если заказчик:

• не на 100% доверяет строительной бригаде или компании;
• не имеет соответствующей квалификации для самостоятельного контроля работ на объекте;
• не имеет возможности проводить на объекте много времени;
• хочет сэкономить деньги не в ущерб качеству строительства.

Сколько специалистов работают на объекте при оказании услуг технадзора?

На каждый частный объект выделяется как минимум 3-4 специалиста, каждый из которых отвечает за свой этап и имеет соответствующую квалификацию. Минимальный штат технадзора включает специалистов по:

• общестроительным работам
• инженерным коммуникациям
• отделочным работам

Для контроля определенных видов работ технадзор привлекает смежных специалистов, например, при выполнении земляных работ при прокладке наружных коммуникаций, когда нужно проверить правильность уклонов, привлекаются геодезисты.

Сколько стоят услуги технадзора?

Услуги технадзора могут оказываться в двух основных форматах:

• разовые выезды
• обслуживание в течение определенного периода

При оказании разовых услуг: 8 000 – 12 000 руб. за выезд одного специалиста (в среднем 10 000 руб. для объектов, расположенных в Московской области)

При заключении договора на обслуживание для застройщиков коттеджных поселков: от 100 000 до 250 000 руб. в месяц.

Цена зависит от:

• удаленности объекта
• видов работ, подлежащих контролю
• времени работы специалиста на объекте
• количества выездов, на которые заключен договор
• количества привлеченных специалистов

Приемка объекта от застройщика

Инженера технадзора вы можете вызвать на процедуру приемки объекта от застройщика квартиры, дома или таунхауса в коттеджном поселке.

В данную услугу входят:

• визуальная проверка качества строительно-монтажных и отделочных работ
• проверка инженерных систем
• составление дефектных ведомостей
• помощь в составлении претензий и заявлений на устранение дефектов

Частые нарушения при строительстве домов

За многие годы работы в сфере технического надзора мы накопили достаточную статистику недоделок, недочетов, ошибок и нарушений строительных технологий на всех этапах реализации объекта, которые влияют на прочность, долговечность и безопасность здания. К сожалению, этим в разной степени грешат не только дешевые строительные бригады, но и крупные строительные компании, застраивающие элитные коттеджные поселки. Какой бы ни был известный застройщик, конечное звено, выполняющее работы, – обычные строители и монтажники, а значит – влияние человеческого фактора здесь исключить невозможно.

Приведем нарушения, с которыми чаще всего сталкиваются наши специалисты в процессе оказания услуг технадзора.

Разделим процесс строительства дома на 4 этапа.

1. Фундамент
2. Коробка
3. Кровля
4. Инженерное обеспечение

1. Фундамент

• Качество и марка бетона: марка бетона не соответствуют заявленной.
• Арматура: при вязке арматура не должна касаться опалубки. Расстояние до опалубки должно составлять примерно 30-50 мм.
• Гидроизоляция фундамента: вся подземная часть бетона должна быть качественно гидроизолирована.
• Правильность установки закладных элементов, выполнения отверстий (водопровод, канализация, электричество, наружное освещение) и их соответствие проекту.

2. Коробка.

• Ячеистые бетоны, газоблоки и пеноблоки: использование обычного раствора вместо специального клея при кладке.
• Кирпич: отсутствие армирующей сетки, неправильная перевязка кирпичей.
• Деревянные дома: некачественное уплотнение швов, некачественная пропитка антигрибковыми и противопожарными составами или полное ее отсутствие.

3. Кровля.

• Некачественная обработка стропильных конструкций: антикоррозионная для  металлических и противогрибоквая – для деревянных.
• Нарушение целостности гидроизолирующей мембраны.  
• Неправильный выбор утеплителя  и неплотная его укладка.
• Некачественная герметизация мест примыкания проходов вентканалов, дымоходов, фановых стояков сквозь крышу.

4. Инженерные системы.

• Электрика: отсутствие заземления.
• Водопровод и канализация: не соответствующие проекту уклоны канализационные труб, отсутствие тепло- и шумоизоляции труб.    
• Вентиляция: отсутствие даже естественной вентиляции.
• Отопление теплыми полами: отсутствие демпферной ленты по периметру, нарушение целостности труб теплого пола.

 

Предлагаем вашему вниманию запись вебинара «Технадзор: что это за услуга и кому она нужна?» от 3 декабря 2019 года в рамках обучающего проекта Open Village.

Ведущий вебинара: Исаева Анна Владимировна, к.ф.н., коммерческий директор ООО «АСК Инжиниринг», эксперт в области малоэтажного строительства, преподаватель и бизнес-тренер московских бизнес-школ, спикер Международного жилищного конгресса.

 

Как технадзор помогает сэкономить? 

Строите дом т.н. "хозспособом"? Экономите на привлечении строительной компании? Если у вас нет строительного образования и времени контролировать работу бригады на объекте, то без технадзора не обойтись!

Частным клиентам мы предлагаем недорогие услуги строительного контроля, которые включают:

• Проверку сметных расчетов и расценок, стоимости стройматериалов
• Контроль всех этапов общестроительных работ на соответствие технологиям
• Приёмку скрытых работ
• Проверку объемов работ и используемых материалов
• Консультации по оптимизации инженерных систем дома и контроль монтажа инженерного оборудования
• Проверку качества отделочных работ

Стоимость услуги для Москвы (ремонт квартир, офисов) – от 2000 руб. за выезд специалиста на объект.

Стоимость услуг для Московской области (строительство дома) - от 5000 руб. за выезд специалиста на объект.

Вы можете заказать у нас разовые выезды на отдельные этапы строительства или заключить договор на комплексное обслуживание.

Грамотно организованный технадзор поможет вам сэкономить до 30% на стоимости услуг и материалов!

Сколько выездов технадзора требуется для контроля качества монтажа фундамента?

Это зависит от применяемой технологии. Мы рассчитываем количество выездов, исходя из плана-графика работ, представленного строителями. Например, для контроля качества монтажа монолитной фундаментной плиты для каркасного жилого дома потребовалось 3 выезда.

Выезд 1. На 14-ый день с начала работ.

- Контроль точности размеров опалубки и ровности основания, правильности расположения закладных элементов под коммуникации.
- Исключение перерасхода бетона.
- Проверка монтажа дренажной системы.
- Подписание акта скрытых работ.

Выезд 2. На 18-ый день с начала работ.

- Проверка качества вязки арматуры, правильности ее удлинения.
- Контроль защитного слоя бетона.
- Подписание акта скрытых работ.

Выезд 3. На 22-ой день с начала работ.

- Контроль качества заливки бетоном
- Проверка соответствия бетона заявленной марке.

Частые нарушения

Чаще всего мы выявляем следующие нарушения, которые были допущены в ходе производства монолитных работ.

- Не соблюдены отступы арматурного каркаса от опалубки, о чем говорит выступающая на поверхность арматура. Данное нарушение технологии грозит развитием коррозионных процессов залегающей внутри арматуры.

- Некачественное заполнение опалубки раствором и недостаточное вибрирование, о чем говорят виднеющиеся каверны на монолитных поверхностях (неоднородность застывшего бетона).

- Множественные нарушения подобного рода в дальнейшем могут ослабить несущую способность монолитных конструкций.