Вопросы-ответы

Разрешено ли строительство в водоохранной зоне?

Водный кодекс РФ разрешает размещение участков частных собственников и строительство индивидуальных жилых и дачных домов в водоохранной зоне и в прибрежных защитных полосах рек и ручьев, однако они должны проектироваться с учетом требований охраны окружающей среды и водного объекта.

Для поселка, расположенного на берегу водоема, необходимо предусмотреть:

• централизованное водоотведение или водонепроницаемые емкости для сбора стоков;
• централизованный сбор мусора;
• организацию общей стоянки автомашин вне водоохранных и защитных зон.

При разработке проекта планировки такого поселка необходимы проект мероприятий по охране окружающей среды (ООС), проект санитарно-защитных зон (СЗЗ), учитывающий негативное воздействие планируемого объекта на прилегающие территории и  возможное негативное воздействие объектов, размещенных на прилегающих территориях, на каждый планируемый объект в застройке (в соответствии с СанПин 2.2.1/2.1.1.1200-03).

Потребуется  также пройти экологическую экспертизу и получить заключение Роспотребнадзора, разработать мероприятия по сохранению биологических ресурсов и среды их обитания (с учетом ст.50 Федерального закона №166-РФ от 20.12.2004г) и согласовать проект строительства на каждом индивидуальном участке с территориальным управлением Федерального агентства по рыболовству.

  

Обязательно ли проектировать в коттеджном или дачном поселке противопожарный водопровод?

Нет, не обязательно, если предусмотреть проектом место забора воды и размещение  пожарных емкостей и щитов с комплектами противопожарного инвентаря. Противопожарные емкости должны быть расположены в радиусе не более 200 м от зданий по дорогам с твердым покрытием. В этом случае пожаротушение будет  производиться посредством передвижной мотопомпы с расходом воды не менее 5 л/с.  Расчетный расход  воды на наружное пожаротушение и число одновременных пожаров принимается согласно СНиП 30-02-97.

 

Что дает дачная амнистия застройщикам коттеджных поселков?

Указом президента от 8 декабря 2020 года «дачная амнистия» продлена еще на 5 лет! Согласно изменениям, внесенным в ст. 70  ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и ст. 16 ФЗ «О внесении изменений в ГК РФ…», упрощенный порядок регистрации загородной недвижимости продлится до 1 марта 2026 года.

Но и это еще не все хорошие новости: новый закон вернул право воспользоваться дачной амнистией владельцам земель не только с ВРИ «садоводство» и «под дачное строительство», но и ИЖС, а также ЛПХ. Правда, для последних действуют следующие ограничения: при условии нахождения объекта недвижимости в границах населенного пункта и соответствия его параметров п. 39 ст.1 Градостроительного кодекса.

Как это отразится на деятельности застройщиков коттеджных поселков? Только положительно! Ведь теперь даже те, кто продает готовые дома или подряды на их строительство на землях ИЖС смогут оформлять собственность для своих покупателей без разрешения на строительство. Упростится жизнь и тех, кто покупает землю без подряда и сам застраивает свой участок на земле ИЖС или ЛПХ. Теперь для регистрации построенного дома достаточно будет пригласить кадастрового инженера!

Росреестр внес предложения дополнить дачную амнистию новыми правилами, одним из них должно стать право граждан воспользоваться упрощенным порядком регистрации не только уже построенного дома, но и вновь возводимого.

Если эти давно ожидаемые изменения вступят в силу, они упростят работу застройщиков коттеджных поселков в части оформления документов на жилые строения для своих клиентов, а также тех, кто покупает участки земли в поселках без подряда.

 

Как разработать генплан поселка по фен-шуй?

Фэн-шуй – даосская практика организации пространства, согласно которой можно перераспределять и гармонизировать потоки энергии, влияющие на различные стороны жизни человека (семья, бизнес, карьера и пр).

Фэн-шуй при проектировании генплана жилого массива – это: 

• зонирование территории согласно восьмиугольнику Багуа;
• расположение строений и элементов планировки территории согласно этим зонам;
• учет рельефа местности, сторон света, направления ветра, инсоляции;
• учет окружения (природные объекты);
• грамотное использование геометрических форм, усиливающих или минимизирующих потоки положительной и отрицательной энергии;
• коррекция потоков энергии элементами ландшафтного дизайна (относится к благоустройству участка, а не к генплану);
• правильное с т.з. фен-шуй использование цветовой гаммы архитектурных объектов и элементов ландшафтного дизайна (к генплану поселка не относится);
• грамотная организация пространства индивидуальных жилых участков (к генплану поселка не относится)

Если зонировать территорию поселка согласно восьмиугольнику Багуа, то необходимо, например, располагать:

• в центре поселка и напротив главного въезда объект накопления здоровой энергии, например открытую, просматриваемую площадь (с клумбой, цветником, водоемом или фонтаном) с расходящимися от нее в разные стороны дорожками;
• детскую и игровую зону, зоопарк и пр. в западной части поселка.
• водные объекты (пруды, ручьи) на юго-востоке поселка.
• зоны огня с южной стороны поселка (мангалы, барбекю), а зоны семейного отдыха – на юго-западе (беседки, перголы).
• центральный въезд на севере поселка (если это возможно).
• гостевой паркинг справа от центрального въезда.

Разрабатывая генплан по фэн-шуй, важно учитывать рельеф местности, стороны света, инсоляцию, направление ветра, а именно:

• минимизировать значительные перепады высот;
• избегать холмов и оврагов на индивидуальных участках;
• по возможности планировать уклоны в сторону дороги;
• использовать подпорные стены на территории со сложным рельефом;
• располагать индивидуальные дома таким образом, чтобы главный фасад не был загорожен другими объектами;
• проектировать окна жилых домов таким образом, чтобы обеспечить максимальную освещенность в любой период светового дня;
• проектировать окна и двери с учетом направления ветра со стороны шумной дороги, пунктов сбора ТБО и пр.

Кроме того, важно грамотно использовать геометрические формы, усиливающие потоки положительной или минимизирующие потоки отрицательной энергии, например:

• правильные, ровные геометрические формы индивидуальных участков (квадраты, ровные прямоугольники), способствующие правильной циркуляции энергии (а не трапеции и треугольники);                                      
• извилистые дороги, улицы, тропинки, блокирующие отрицательную энергию;
• скругление острых углов, образуемых дорогами, – источников отрицательной энергии.

Однако важно понимать, что при проектировании генплана поселка или турбазы невозможно неукоснительно следовать всем правилам и законам фэн-шуй, поскольку такой подход значительно минимизирует полезную площадь объекта, а значит – снижает его эффективность.

Кроме того, есть и объективные причины, по которым невозможно соблюсти все эти правила, например: наличие или отсутствие подъездных путей к землеотводу, неровный рельеф и пр.

И здесь на помощь приходит ландшафтный дизайн. Скорректировать потоки энергии при планировании территории поселка можно малыми архитектурными формами и другими элементами, например, располагать:

• искусственные водоемы со стоячей или текущей водой (фонтаны, ручьи, водопады) в центре поселка;
• деревянные скамейки и другие МАФ из натурального дерева, усиливающие энергию ци, рядом с водоемами;
• круглые уличные фонари в зоне гостевого паркинга для усиления энергии, привлекающей друзей;
• кованые элементы МАФ в зоне, ответственной за достаток, благополучие (северо-западная сторона поселка).