Водный кодекс РФ разрешает размещение участков частных собственников и строительство индивидуальных жилых и дачных домов в водоохранной зоне и в прибрежных защитных полосах рек и ручьев, однако они должны проектироваться с учетом требований охраны окружающей среды и водного объекта.
Для поселка, расположенного на берегу водоема, необходимо предусмотреть:
При разработке проекта планировки такого поселка необходимы проект мероприятий по охране окружающей среды (ООС), проект санитарно-защитных зон (СЗЗ), учитывающий негативное воздействие планируемого объекта на прилегающие территории и возможное негативное воздействие объектов, размещенных на прилегающих территориях, на каждый планируемый объект в застройке (в соответствии с СанПин 2.2.1/2.1.1.1200-03).
Потребуется также пройти экологическую экспертизу и получить заключение Роспотребнадзора, разработать мероприятия по сохранению биологических ресурсов и среды их обитания (с учетом ст.50 Федерального закона №166-РФ от 20.12.2004г) и согласовать проект строительства на каждом индивидуальном участке с территориальным управлением Федерального агентства по рыболовству.
Чтобы ответить на этот вопрос, нужно знать тип водоема. Так, у озер (кроме Байкала), водохранилищ с акваторией менее 0,5 км2, рек и ручьёв длиной менее 10 км водоохранная зона составляет 50 м от уреза воды. У рек и ручьёв длиной от 10 до 50 км водоохранная зона составляет 100 м. Если длина реки более 50 километров, водоохранная зона имеет ширину 200 м. Водоохранная зона моря - 500 м. У водохранилища, расположенного на водотоке, водоохранная зона равна ширине водотока.
Сегодня во многих регионах РФ для перевода земли в другую категорию или изменения ее вида разрешенного использования требуется предоставить в администрацию или загрузить через портал Госуслуг схему генплана предполагаемого объекта. Мы оказываем такие услуги землевладельцам. Схема генплана выполняется в этом случае на 1 листе с технико-экономическими показателями проекта. Для этих целей целесообразно выбрать из наших услуг пакет "Экспресс-концепция".
В Московской области для межевания поселка с видом разрешенного использования "садоводство" или "под дачное строительство" требуется предоставить проект межевания территории (ПМТ), который содержит пояснительную записку и один чертеж межевания территории. Проект выполняется согласно ПП № 542/29 от 17 августа 2018 года.
Нормативы проектирования генпланов садовых и дачных поселков все время меняются. С середины прошлого года действует свод правил СП 53.13330.2019 «Планировка и застройка территории ведения гражданами садоводства. Здания и сооружения (планировка и застройка территорий, садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения)», следовать которому должны вновь образуемые СНТ или ДНП.
Что же изменилось? По сравнению с предыдущей редакцией в новом СП:
- До 4 соток уменьшилась площадь индивидуального участка
- На 5% снизился минимум площади земель общего пользования, теперь он составляет 20%
- Обязательными стали помещение правления, строение для хранения средств пожаротушения, площадка ТБО.
Дополнительно на территории СНТ можно размещать автопарковку, магазин, медпункт, детские, спортивные площадки и другие объекты досуга.
Нет, не обязательно, если предусмотреть проектом место забора воды и размещение пожарных емкостей и щитов с комплектами противопожарного инвентаря. Противопожарные емкости должны быть расположены в радиусе не более 200 м от зданий по дорогам с твердым покрытием. В этом случае пожаротушение будет производиться посредством передвижной мотопомпы с расходом воды не менее 5 л/с. Расчетный расход воды на наружное пожаротушение и число одновременных пожаров принимается согласно СНиП 30-02-97.
Пожарный водоем (искусственный пруд) обязателен для поселков без центрального водоснабжения, т.е. со скважинами или колодцами на индивидуальных участках собственников.
Возможность замены пожарного пруда на противопожарный резервуар решается в индивидуальном порядке и зависит от площади объекта, его удаления от естественного водоема и типа этого водоема (река, озеро, водохранилище), а также от наличия подъездных путей к нему для забора воды.
Разбивочный чертеж (РЧ) в составе генплана поселка показывает расположение проектируемых объектов в привязке к реперным точкам.
РЧ нужен в том случае, если заказчик не умеет пользоваться проектной документацией в Автокаде (формат *dwg).
Профессиональные строители и геодезисты, которые осуществляют вынос в натуру проектируемых объектов, пользуются автокадовскими чертежами, откуда они могут взять любые размеры и привязки. Автокадовские чертежи мы передаем заказчику после полной оплаты по договору.
Мы выполняем разбивочные чертежи по запросу клиента. Данный раздел не входит в базовую стоимость схемы генплана и оплачивается дополнительно.
В охранных зонах ЛЭП запрещено располагать:
Кроме того, в этих зонах запрещено высаживать деревья и производить полив сельхозкультур, ставить ограждения.
Вот почему охранная зона ЛЭП - это, по сути, потерянная площадь для коттеджного и дачного поселка, ведь ничего полезного разместить в ней нельзя, разве что облагородить с помощью МАФ.
Важно также помнить, что к опорам ЛЭП собственник участка должен обеспечить свободный доступ.
Строительство автодорог в охранных зонах ЛЭП допускается, при условии согласования работ с сетевой организацией. При этом, согласно п. 2.5.214 Правил устройства электроустановок «Расстояние (в населенных пунктах) по горизонтали от основания опоры ВЛ до кювета или бортового камня проезжей части улицы (проезда) должно быть не менее 2,0 м; расстояние до тротуаров и пешеходных дорожек не нормируется».
•Остановки ОТ
•Площадки для кратковременной остановки и отдыха
•АЗС, СТО, автомойки
•Мотели, кемпинги
•Кафе, рестораны
•Медпункты
•Магазины
•Сужение дорожного полотна и организации одностороннего движения
•Замена ливневой канавы на лоток, трубу или отказ от ливневой канализации
•Прокладка коммуникаций под дорожным полотном или по участкам собственников с обременением
Необходимо предусмотреть генпланом пожарный выезд для любого коттеджного/дачного поселка с количеством домовладений более 50 шт.
Защитные леса:
Дорожки, линейные инженерные сооружения, детские и спортивные площадки, паркинг, пирс, объекты попутного бытового обслуживания и питания, навесы, беседки, туалетные кабины.
Эксплуатационные и резервные леса:
Бассейн, велодром, каток, спортивный зал, санаторий, гостиница, культурный центр, визит-центр, кемпинг, площадка для занятий спортом.
Указом президента от 8 декабря 2020 года «дачная амнистия» продлена еще на 5 лет! Согласно изменениям, внесенным в ст. 70 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и ст. 16 ФЗ «О внесении изменений в ГК РФ…», упрощенный порядок регистрации загородной недвижимости продлится до 1 марта 2026 года.
Но и это еще не все хорошие новости: новый закон вернул право воспользоваться дачной амнистией владельцам земель не только с ВРИ «садоводство» и «под дачное строительство», но и ИЖС, а также ЛПХ. Правда, для последних действуют следующие ограничения: при условии нахождения объекта недвижимости в границах населенного пункта и соответствия его параметров п. 39 ст.1 Градостроительного кодекса.
Как это отразится на деятельности застройщиков коттеджных поселков? Только положительно! Ведь теперь даже те, кто продает готовые дома или подряды на их строительство на землях ИЖС смогут оформлять собственность для своих покупателей без разрешения на строительство. Упростится жизнь и тех, кто покупает землю без подряда и сам застраивает свой участок на земле ИЖС или ЛПХ. Теперь для регистрации построенного дома достаточно будет пригласить кадастрового инженера!
Росреестр внес предложения дополнить дачную амнистию новыми правилами, одним из них должно стать право граждан воспользоваться упрощенным порядком регистрации не только уже построенного дома, но и вновь возводимого.
Если эти давно ожидаемые изменения вступят в силу, они упростят работу застройщиков коттеджных поселков в части оформления документов на жилые строения для своих клиентов, а также тех, кто покупает участки земли в поселках без подряда.
При работе с крупным землеотводом, имеющим зоны перспективного развития, бывает невозможно сразу распланировать все объекты. Вот почему в таких случаях заказчики прибегают к заказу не генплана поселка или турбазы, а функционального зонирования территории.
Задача данного этапа – выделить зоны, отвечающие определенным условиям (площадь, расположение, форма), и обеспечить их подъездными путями.
Исходной документацией для зонирования так же, как и при работе над генпланом поселка, является топосъемка территории с нанесенными охранными зонами. Если СЗЗ на объекте не выявлены, для проекта зонирования достаточно будет кадастрового плана.
Стоимость данного вида работ – от 10 000 руб.
В процессе работы над генпланом поселка или турбазы мы выдаем клиенту несколько вариантов планировочных решений, если договор заключен по пакету «Стандарт» или «VIP».
Полноценным вариантом считается принципиально новая разбивка территории, практически не имеющая повторяющихся решений отдельных зон по сравнению с другим предложенным вариантом планировочной концепции, или повторяющиеся решения не занимают более 15% проектируемой территории.
Подвариантом предложенного варианта считается планировочное решение с изменениями отдельных зон.
Разработка разных вариантов и подвариантов преследует следующие цели:
Фэн-шуй – даосская практика организации пространства, согласно которой можно перераспределять и гармонизировать потоки энергии, влияющие на различные стороны жизни человека (семья, бизнес, карьера и пр).
Фэн-шуй при проектировании генплана жилого массива – это:
Если зонировать территорию поселка согласно восьмиугольнику Багуа, то необходимо, например, располагать:
Разрабатывая генплан по фэн-шуй, важно учитывать рельеф местности, стороны света, инсоляцию, направление ветра, а именно:
Кроме того, важно грамотно использовать геометрические формы, усиливающие потоки положительной или минимизирующие потоки отрицательной энергии, например:
Однако важно понимать, что при проектировании генплана поселка или турбазы невозможно неукоснительно следовать всем правилам и законам фэн-шуй, поскольку такой подход значительно минимизирует полезную площадь объекта, а значит – снижает его эффективность.
Кроме того, есть и объективные причины, по которым невозможно соблюсти все эти правила, например: наличие или отсутствие подъездных путей к землеотводу, неровный рельеф и пр.
И здесь на помощь приходит ландшафтный дизайн. Скорректировать потоки энергии при планировании территории поселка можно малыми архитектурными формами и другими элементами, например, располагать:
