Архитектурно-Строительная Компания

Главная  •  Полезное  •  FAQ

Вопросы-ответы

Вопросы-ответы

Разрешено ли строительство в водоохранной зоне?

Водный кодекс РФ разрешает размещение участков частных собственников и строительство индивидуальных жилых и дачных домов в водоохранной зоне и в прибрежных защитных полосах рек и ручьев, однако они должны проектироваться с учетом требований охраны окружающей среды и водного объекта.

Для поселка, расположенного на берегу водоема, необходимо предусмотреть:

  • централизованное водоотведение или водонепроницаемые емкости для сбора стоков;
  • централизованный сбор мусора;
  • организацию общей стоянки автомашин вне водоохранных и защитных зон.

При разработке проекта планировки такого поселка необходимы проект мероприятий по охране окружающей среды (ООС), проект санитарно-защитных зон (СЗЗ), учитывающий негативное воздействие планируемого объекта на прилегающие территории и  возможное негативное воздействие объектов, размещенных на прилегающих территориях, на каждый планируемый объект в застройке (в соответствии с СанПин 2.2.1/2.1.1.1200-03).

Потребуется  также пройти экологическую экспертизу и получить заключение Роспотребнадзора, разработать мероприятия по сохранению биологических ресурсов и среды их обитания (с учетом ст.50 Федерального закона №166-РФ от 20.12.2004г) и согласовать проект строительства на каждом индивидуальном участке с территориальным управлением Федерального агентства по рыболовству.

Какова граница водоохранной зоны?

Чтобы ответить на этот вопрос, нужно знать тип водоема. Так, у озер (кроме Байкала), водохранилищ с акваторией менее 0,5 км2, рек и ручьёв длиной менее 10 км водо­охранная зона составляет 50 м от уреза воды.  У рек и ручьёв длиной от 10 до 50 км водоохранная зона составляет 100 м. Если длина реки более 50 километров, водо­охранная зона имеет ширину 200 м. Водоохранная зона моря - 500 м. У водохранилища, расположенного на водотоке, водоохранная зона равна ширине водотока. 

Каковы актуальные нормативы планировки территории СНТ?

Нормативы проектирования генпланов садовых и дачных поселков все время меняются. С середины прошлого года действует свод правил СП 53.13330.2019 «Планировка и застройка территории ведения гражданами садоводства. Здания и сооружения (планировка и застройка территорий, садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения)», следовать которому должны вновь образуемые СНТ или ДНП.

Что же изменилось? По сравнению с предыдущей редакцией в новом СП:

- До 4 соток уменьшилась площадь индивидуального участка

- На 5% снизился минимум площади земель общего пользования, теперь он составляет 20%

- Обязательными стали помещение правления, строение для хранения средств пожаротушения, площадка ТБО.

Дополнительно на территории СНТ можно размещать автопарковку, магазин, медпункт, детские, спортивные площадки и другие объекты досуга.

Обязательно ли проектировать в коттеджном или дачном поселке противопожарный водопровод?

Нет, не обязательно, если предусмотреть проектом место забора воды и размещение  пожарных емкостей и щитов с комплектами противопожарного инвентаря. Противопожарные емкости должны быть расположены в радиусе не более 200 м от зданий по дорогам с твердым покрытием. В этом случае пожаротушение будет  производиться посредством передвижной мотопомпы с расходом воды не менее 5 л/с.  Расчетный расход  воды на наружное пожаротушение и число одновременных пожаров принимается согласно СНиП 30-02-97.

В каких случаях обязателен пожарный водоем в коттеджном или дачном поселке?

Пожарный водоем (искусственный пруд) обязателен для поселков без центрального водоснабжения, т.е. со скважинами или колодцами на индивидуальных участках собственников.

Возможность замены пожарного пруда на противопожарный резервуар решается в индивидуальном порядке и зависит от площади объекта, его удаления от естественного водоема и типа этого водоема (река, озеро, водохранилище), а также от наличия подъездных путей к нему для забора воды.   

Что такое разбивочный чертеж и зачем он нужен?

Разбивочный чертеж (РЧ) в составе генплана поселка показывает расположение проектируемых объектов в привязке к реперным точкам. 

РЧ нужен в том случае, если заказчик не умеет пользоваться проектной документацией в Автокаде (формат *dwg).

Профессиональные строители и геодезисты, которые осуществляют вынос в натуру проектируемых объектов, пользуются автокадовскими чертежами, откуда они могут взять любые размеры и привязки. Автокадовские чертежи мы передаем заказчику после полной оплаты по договору.

Мы выполняем разбивочные чертежи по запросу клиента. Данный раздел не входит в базовую стоимость схемы генплана и оплачивается дополнительно.

Участки под ЛЭП: что нельзя строить?

В охранных зонах ЛЭП запрещено располагать:

  • Объекты капитального строительства
  • Объекты, предназначенные для длительного пребывания человека
  • АЗС
  • Свалки и склады
  • Спортивные и детские площадки
  • Площадки для мероприятий
  • Автопарковки
  • Костровые площадки и барбекю

Кроме того, в этих зонах запрещено высаживать деревья и производить полив сельхозкультур, ставить ограждения.

Вот почему охранная зона ЛЭП - это, по сути, потерянная площадь для коттеджного и дачного поселка, ведь ничего полезного разместить в ней нельзя, разве что облагородить с помощью МАФ.

Важно также помнить, что к опорам ЛЭП собственник участка должен обеспечить свободный доступ.

Что дает дачная амнистия застройщикам коттеджных поселков?

Указом президента от 8 декабря 2020 года «дачная амнистия» продлена еще на 5 лет! Согласно изменениям, внесенным в ст. 70  ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и ст. 16 ФЗ «О внесении изменений в ГК РФ…», упрощенный порядок регистрации загородной недвижимости продлится до 1 марта 2026 года.

Но и это еще не все хорошие новости: новый закон вернул право воспользоваться дачной амнистией владельцам земель не только с ВРИ «садоводство» и «под дачное строительство», но и ИЖС, а также ЛПХ. Правда, для последних действуют следующие ограничения: при условии нахождения объекта недвижимости в границах населенного пункта и соответствия его параметров п. 39 ст.1 Градостроительного кодекса.

Как это отразится на деятельности застройщиков коттеджных поселков? Только положительно! Ведь теперь даже те, кто продает готовые дома или подряды на их строительство на землях ИЖС смогут оформлять собственность для своих покупателей без разрешения на строительство. Упростится жизнь и тех, кто покупает землю без подряда и сам застраивает свой участок на земле ИЖС или ЛПХ. Теперь для регистрации построенного дома достаточно будет пригласить кадастрового инженера!

Росреестр внес предложения дополнить дачную амнистию новыми правилами, одним из них должно стать право граждан воспользоваться упрощенным порядком регистрации не только уже построенного дома, но и вновь возводимого.

Если эти давно ожидаемые изменения вступят в силу, они упростят работу застройщиков коттеджных поселков в части оформления документов на жилые строения для своих клиентов, а также тех, кто покупает участки земли в поселках без подряда.

Для чего нужно зонирование территории?

При работе с крупным землеотводом, имеющим зоны перспективного развития, бывает невозможно сразу распланировать все объекты. Вот почему в таких случаях заказчики прибегают к заказу не генплана поселка или турбазы, а функционального зонирования территории.

Задача данного этапа – выделить зоны, отвечающие определенным условиям (площадь, расположение, форма), и обеспечить их подъездными путями.

Исходной документацией для зонирования так же, как и при работе над генпланом поселка, является топосъемка территории с нанесенными охранными зонами. Если СЗЗ на объекте не выявлены, для проекта зонирования достаточно будет кадастрового плана.

Стоимость данного вида работ – от 10 000 руб.

Что такое варианты и подварианты эскизов планировочной концепции?

В процессе работы над генпланом поселка или турбазы мы выдаем клиенту несколько вариантов планировочных решений, если договор заключен по пакету «Стандарт» или «VIP».

Полноценным вариантом считается принципиально новая разбивка территории, практически не имеющая повторяющихся решений отдельных зон по сравнению с другим предложенным вариантом планировочной концепции, или повторяющиеся решения не занимают более 15% проектируемой территории.

Подвариантом предложенного варианта считается планировочное решение с изменениями отдельных зон.

Разработка разных вариантов и подвариантов преследует следующие цели:

  • Оптимизация соотношения полезной площади проекта и зон общего пользования
  • Поиск максимально удобного, эргономичного планировочного решения объекта и эффективного использования территории
  • Минимизация потерь площади и трат на реализацию объекта
  • Разработка креативной концепции генплана (оригинального вида сверху), если договор заключен на пакету «VIP».

Как разработать генплан поселка по фен-шуй?

Фэн-шуй – даосская практика организации пространства, согласно которой можно перераспределять и гармонизировать потоки энергии, влияющие на различные стороны жизни человека (семья, бизнес, карьера и пр).

Фэн-шуй при проектировании генплана жилого массива – это: 

  • зонирование территории согласно восьмиугольнику Багуа;
  • расположение строений и элементов планировки территории согласно этим зонам;
  • учет рельефа местности, сторон света, направления ветра, инсоляции;
  • учет окружения (природные объекты);
  • грамотное использование геометрических форм, усиливающих или минимизирующих потоки положительной и отрицательной энергии;
  • коррекция потоков энергии элементами ландшафтного дизайна (относится к благоустройству участка, а не к генплану);
  • правильное с т.з. фен-шуй использование цветовой гаммы архитектурных объектов и элементов ландшафтного дизайна (к генплану поселка не относится);
  • грамотная организация пространства индивидуальных жилых участков (к генплану поселка не относится)

Если зонировать территорию поселка согласно восьмиугольнику Багуа, то необходимо, например, располагать:

  • в центре поселка и напротив главного въезда объект накопления здоровой энергии, например открытую, просматриваемую площадь (с клумбой, цветником, водоемом или фонтаном) с расходящимися от нее в разные стороны дорожками;
  • детскую и игровую зону, зоопарк и пр. в западной части поселка.
  • водные объекты (пруды, ручьи) на юго-востоке поселка.
  • зоны огня с южной стороны поселка (мангалы, барбекю), а зоны семейного отдыха – на юго-западе (беседки, перголы).
  • центральный въезд на севере поселка (если это возможно).
  • гостевой паркинг справа от центрального въезда.

Разрабатывая генплан по фэн-шуй, важно учитывать рельеф местности, стороны света, инсоляцию, направление ветра, а именно:

  • минимизировать значительные перепады высот;
  • избегать холмов и оврагов на индивидуальных участках;
  • по возможности планировать уклоны в сторону дороги;
  • использовать подпорные стены на территории со сложным рельефом;
  • располагать индивидуальные дома таким образом, чтобы главный фасад не был загорожен другими объектами;
  • проектировать окна жилых домов таким образом, чтобы обеспечить максимальную освещенность в любой период светового дня;
  • проектировать окна и двери с учетом направления ветра со стороны шумной дороги, пунктов сбора ТБО и пр.

Кроме того, важно грамотно использовать геометрические формы, усиливающие потоки положительной или минимизирующие потоки отрицательной энергии, например:

  • правильные, ровные геометрические формы индивидуальных участков (квадраты, ровные прямоугольники), способствующие правильной циркуляции энергии (а не трапеции и треугольники);                                      
  • извилистые дороги, улицы, тропинки, блокирующие отрицательную энергию;
  • скругление острых углов, образуемых дорогами, – источников отрицательной энергии.

Однако важно понимать, что при проектировании генплана поселка или турбазы невозможно неукоснительно следовать всем правилам и законам фэн-шуй, поскольку такой подход значительно минимизирует полезную площадь объекта, а значит – снижает его эффективность.

Кроме того, есть и объективные причины, по которым невозможно соблюсти все эти правила, например: наличие или отсутствие подъездных путей к землеотводу, неровный рельеф и пр.

И здесь на помощь приходит ландшафтный дизайн. Скорректировать потоки энергии при планировании территории поселка можно малыми архитектурными формами и другими элементами, например, располагать:

  • искусственные водоемы со стоячей или текущей водой (фонтаны, ручьи, водопады) в центре поселка;
  • деревянные скамейки и другие МАФ из натурального дерева, усиливающие энергию ци, рядом с водоемами;
  • круглые уличные фонари в зоне гостевого паркинга для усиления энергии, привлекающей друзей;
  • кованые элементы МАФ в зоне, ответственной за достаток, благополучие (северо-западная сторона поселка).

                                    

Сделать заказ или получить консультацию