С 1 января 2018 года коттеджные и дачные поселки утратили право подавать на согласование Проект организации и застройки территории (ПОЗТ). Постановлениями Правительства Московской области № 884/39 от 4 декабря 2018 года определен следующий порядок согласования проектной документации в системе «одного окна» через МФЦ или портал «Госуслуги».
Состав документа «Эскиз планируемого развития территории» для подачи в МФЦ согласно Приложению №3 ПП № 884/39 от 4 декабря 2018 года с изменениями от 22 апреля 2022 года
1. Ситуационный план с указанием местоположения предлагаемой к развитию территории в границах городского округа/населенного пункта, выполненный на любой из доступных карт Московской области.
2. Схема существующего использования территории, выполненная на кадастровой карте с отображением:
a) Границ территории подготовки документации по планировки территории (ДППТ);
b) Границ земельных участков, поставленных на кадастровый учет, с указанием кадастровых номеров;
c) Границ земель, государственная собственность на которые не разграничена.
Пояснения к схеме должны содержать сведения о сформированных земельных участках с указанием кадастровых номеров, площади, формы собственности, наименования собственников, арендаторов, пользователей ЗУ с указанием реквизитов правоустанавливающих документов, согласия собственников на включение ЗУ в границы подготовки ДППТ, сведения об обременениях ЗУ и т.п. Для земель, государственная собственность на которые не разграничена, указывается площадь территории.
Предоставляется Заказчиком
3. Схема расположения на территории планируемого развития существующих жилых и нежилых объектов капитального строительства (ОКС) (при наличии) с указанием сносимых и сохраняемых объектов, включающую экспликацию с основными параметрами ТЭП и фотофиксацию ОКС.
4. Схема границ существующих зон с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ) и иных градостроительных ограничений, содержащая сведения об их характеристиках, а также предложения по снятию или сокращению ЗОУИТ (при необходимости) с соответствующим обоснованием.
Данные предоставляются кадастровыми инженерами
5. Схема границ территории ДППТ и элементов планировочной структуры с отображением:
a) Границ территории подготовки ДППТ;
b) Границ существующих и планируемых элементов планировочной структуры (в т.ч. кварталов/территорий размещения объектов жилого, социального, общественно-делового, коммунально-бытового, спортивно-рекреационного и иного назначения, территорий общего пользования с указанием их площади;
c) Красных линий (установленных, планируемых к отмене, планируемых к установлению).
Пояснения к схеме должны содержать сведения о предлагаемых к формированию элементов планировочной структуры (ЭПС), с указанием параметров для каждого жилого ЭПС: суммарная поэтажная площадь наземной части планируемых жилых зданий (домов) в габаритах наружных стен (СПП), включая встроенные, пристроенные, встроенно-пристроенные помещения нежилого назначения, площадь застройки планируемыми жилыми домами, этажность, высотность, средняя этажность, площадь участков под объектами нежилого назначения в жилых кварталах, коэффициент застройки, плотность застройки, площадь квартир, сумма расчетных площадей помещений нежилого назначения встроенные, пристроенные, встроенно-пристроенные),расчетное население по всей жилой застройке. В случае застройки индивидуальными жилыми домами или блокированной жилой застройки указывается количество участков или блоков в границах ЭПС.
6. Схема расположения предлагаемых к размещению объектов жилого и нежилого назначения, включающая экспликацию и ТЭП, в т.ч.:
7. Схема расположения существующих и планируемых (строящихся и реконструируемых) объектов социального обслуживания в пределах нормативной территориальной доступности от планируемых жилых объектов с графическим отображением путей подхода и подъезда к ним (для жилой застройки).
Пояснения к схеме должны содержать описание и обоснование нового строительства или увеличения мощности существующих объектов, расположенных в пределах нормативной территориальной доступности с обоснованием возможности такого увеличения (с указанием проектной мощности и фактической заполняемости, существующего профицита (при наличии)).
8. Схема расположения существующих и планируемых объектов коммунальной инфраструктуры и инженерно-технического обеспечения, содержащая сведения о существующих (состав, фактическая мощность объектов, наличие резервов) и планируемых (строящихся и реконструируемых) объектов с предварительной оценкой нагрузок.
Расчет нагрузок предоставляется Заказчиком или заказывается отдельно
9. Схема существующих и планируемых систем транспортного обслуживания территории с отображением:
a) Улиц и дорог (с указанием категории и поперечного профиля и/или количества и ширины полос движения, ширины тротуаров, ширины полосы отвода);
b) Мест расположения пешеходных переходов, светофорных объектов;
c) Транспортных сооружений (эстакад, путепроводов, мостов, тоннелей, подземных и внеуличных пешеходных переходов при их наличии);
d) Маршрутов движения всех видов общественного транспорта, остановочных пунктов с отстойно-разворотными площадками (при необходимости);
e) Объектов инфраструктуры для велосипедного движения (велодорожки, велопарковки).
10. Схема комплексного благоустройства и озеленения территории, выполненная с учетом стандартов жилого помещения и комфортности проживания на территории Московской области, содержащая примеры детских и спортивных площадок, озеленения и малых архитектурных форм с описанием мероприятий, направленных на формирование комфортной городской среды, создания благоприятных условий проживания граждан, обновление среды жизнедеятельности и территорий общего пользования (для жилой застройки).
11. Иное графические и текстовые материалы, обосновывающие предложения по планируемому развитию территории, в т.ч. сведения об объектах, создание которых финансируются за свет или с привлечением средств бюджета Московской области, а также предложения о привлечении бюджетных средств с обоснованием необходимости.
Не выполняется
12. Объемно-пространственные и фасадные решения планируемой застройки, 3d-визуализация с различных точек восприятия с отображением существующей застройки, фотомонтаж планируемого строительства и иные графические демонстрационные материалы.
Заказывается отдельно
Стоимость оформления Эскиза планируемого развития территории – от 100 000 руб.
При условии ранее заказанной схемы генплана и 3D-модели объекта.
Сроки выполнения работ – 10-15 дней.
Положения о размещении объектов капитального строительства
Описание и обоснование характеристик планируемого развития территории
Стоимость разработки Проекта планировки территории (ППТ) и проекта межевания территории (ПМТ) – от 500 000 до 1 000 000 руб. в зависимости от площади участка.
Сроки выполнения работ – от 1 месяца.
Исходные материалы, предоставляемые Заказчиком:
Этот вопрос часто задают председатели садовых товариществ или дачных кооперативов. Если каждый владелец отмежевал свой участок, то и на кадастровой карте будут отображаться лишь отдельные участки собственников.
Дороги, проезды, зоны общего пользования (ЗОП) не будут выделены и приписаны к конкретному объекту. Кроме того, часто возникают проблемы с общей границей ДНП или СНТ.
Проект планировки упорядочивает всю территорию поселка и позволяет отобразить на карте весь объект целиком, а не только отдельные участки собственников, а также взять на баланс СНТ или ДНП дороги и ЗОПы.
Если коттеджный или дачный поселок продается с подрядом или без подряда, а индивидуальные жилые дома будут строиться в соответствии с планами собственников, то альбомы АГО (Архитектурно-градостроительный облик) для Москвы и Новой Москвы или АГР (Архитектурно-градостроительные решения) для Подмосковья в составе ППТ подавать не нужно.
АГО или АГР подаются на согласование для малоэтажных жилых комплексов с готовыми домами, типовой и блокированной, а также многоквартирной застройкой. Для разработки АГО или АГР потребуются эскизы типовых домов и зданий, включающие:
В правление многих СНТ и ДНП уже начали поступать требования администрации районов (областей) предоставить документы градостроительного планирования, к которым относятся:
ПОЗТ – проект организации застройки территории и ППТ – проект планировки территории.
Эти документы на сегодняшний день имеются у очень небольшого количеств дачных или садоводческих объединений, а потому председатели уже застроенных СНТ часто обращаются к нам за услугой разработки ППТ.
Однако здесь есть один нюанс. Планировка уже сложившегося и обжитого стародачного товарищества, индивидуальные участки в котором большинство собственников самостоятельно отмежевали и поставили на кадастровый учет, зачастую имеет многочисленные нарушения, среди которых:
- Несоответствующая нормативам ширина улиц и проездов
- Несоблюдение пожарных норм
- Самозахват членами СНТ общих площадей, в т.ч. пожарных проездов и многое другое.
В этом случае нет гарантии того, что ППТ, разработанный на основе кадастрового плана территории (КПТ), то есть по факту проведенного межевания, будет согласован.
Получается замкнутый круг: администрация требует ППТ, а утвердить его нет никакой возможности!
Чем же грозит садоводческому или дачному объединению отсутствие документов градостроительного планирования?
Отсутствие документов градостроительного планирования ППТ или ПОЗТ у СНТ повышает риск их присоединения к деревне или селу, и этот процесс уже начался в некоторых регионах.
И хотя на федеральном уровне решение еще не принято, администрации некоторых районов уже грозятся объединением дач с деревнями.
Что же ждет в этом случае самих дачников и садоводов? Споры разгораются не на шутку.
Некоторые видят в этом плюсы, и они, несомненно, есть. Однако и минусов хватает!
К преимуществам можно отнести следующие возможности:
- взять сельскую ипотеку
- получить выделенную мощность 15 квт на домовладение (для многих СНТ это является проблемой)
- перейти на сельский тариф электроснабжения, который гораздо ниже дачного.
- подать заявку на подключение к центральному газоснабжению
- пользоваться объектами социально-бытовой инфраструктуры – школы, детские сады.
Кроме того, для жителей сел и деревень бесплатными становятся ремонт и чистка дорог в зимний период, уличное освещение.
А теперь рассмотрим недостатки, к которым относятся:
- Изменение ВРИ земли на ИЖС, что автоматически влечет увеличение кадастровой стоимости участка до 30%, а значит – и налогооблагаемой базы. Налоговая ставка может повыситься в 5 раз!
- Повышаются тарифы на вывоз мусора.
- Вводится запрет на установку ворот или шлагбаума – у сел и деревень доступ на территорию, как известно, свободный.
- Появляется возможность изъятия земель для инфраструктурных нужд района или области и строительства на территории бывшего СНТ или поблизости таких объектов, соседство с которыми ни одному дачнику не будет по душе.
Конечно, на сегодняшний день муниципалитеты мечтают взять под свое крыло далеко не каждое СНТ. И чаще всего риску слиться с деревней или селом подвергаются СНТ или ДНП, имеющие выгодную локацию, в Подмосковье это, например, стародачные товарищества, расположенные близко к МКАД, особенно те, у которых метро в пешей доступности.